Den wahren Zustand eines Altbaus kennt man laut Aleksander Garbolewski erst, wenn man vor Ort die Wand öffnet – planbar ist im Vorfeld nur bedingt etwas. „Wir sind im Wiener Altbau daheim“, sagt der ­Mitgründer und COO von Revide, einem Wiener Unternehmen, das zugleich Generalunternehmer, Bauträger und Makler ist.

Gemütlich ist es in diesem Wiener Altbau-Markt derzeit allerdings nicht. Laut Statistik Austria lagen die Wohnbaukosten 2025 um rund 30 % über dem Niveau von 2020, während die Zahl der in Wien jährlich bewilligten Wohnungen in neuen Wohngebäuden im selben Zeitraum von knapp 16.000 auf rund 8.900 sank. „Die Nachfrage ist nicht das Problem, es ist das Problem der Wirtschaftlichkeit“, sagt Revide-CFO Floriat Spahijaj. Dazu kommen lange Verfahren: Garbolewski erzählt von einem Projekt, das erst nach fast drei Jahren genehmigt wurde.

Revide wurde gewissermaßen in die Krise hinein gegründet. Spahijaj war 24 Jahre alt und hatte gerade seinen Master in Immobilienmanagement ­abgeschlossen, als er das Unternehmen 2021 gemeinsam mit Dominik Löffler gründete; während des Studiums hatte er als Immobilien­verwalter und Assetmanager gearbeitet. Wenige ­Monate später stieß Garbolewski dazu. Zu dritt wollten sie als Bauträger Häuser kaufen, sanieren und wieder verkaufen. Dann stiegen die Zinsen, Finanzierungen wurden schwieriger – und die Gründer bauten parallel ein Generalunternehmen auf, das Sanierungen für Hausverwaltungen, Bau­träger und Private abwickelt. Im letzten Jahr gründeten sie zusätzlich eine eigene Maklerei.

„Im Endeffekt decken wir die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilie ab“, sagt Garbolewski, der sich gemeinsam mit Löffler um Baustellen und ausführende Gewerke kümmert. Für heuer rechnet die Gruppe laut eigenen Angaben mit rund 5 Mio. € Umsatz – mehr als doppelt so viel wie 2025, so Spahijaj. Für 2027 prognostiziert er aufgrund der aktuellen Projekte-Pipeline 10 bis 15 Mio. € Umsatz. Revides Bürofläche soll (als weiteres Zeichen des Wachstums) von 130 auf über 400 Quadratmeter wachsen.

Dass Revide in diesem Umfeld wächst, erklären die Gründer vor allem mit ihrem Modell: Weil die Gruppe selbst als Bauträger arbeitet, kenne man die Sicht der Auftraggeber, sagt Spahijaj. Hinzu komme, dass das Gründertrio über ein breites Netzwerk an Professionisten verfügt. Weil Revide vergleichsweise viele Projekte abwickelt (2025 waren es rund 200), entsteht mit denselben Partnern eine langjährige, vertraute Zusammenarbeit – und dadurch entstehen attraktive Konditionen, weil regelmäßig gemeinsam Projekte umgesetzt werden, so Spahijaj.

Obwohl bis jetzt alles gut läuft, plant das Gründertrio konservativ. Verkaufspreise setzt die Gruppe niedriger an als früher und gleicht sie mit Software anhand von vergan­genen Transaktionsdaten ab – auch, weil Banken heute bei der Kreditvergabe genauer hinschauen als vor einigen Jahren. Die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), die private Wohnkredite streng regulierte, ist zwar Mitte 2025 ausgelaufen – laut Spahijaj aber „eher rechtlich als praktisch“.

Einen Vorsprung gegenüber der Konkurrenz sehen die Gründer vor allem in der gesamten Wertschöpfungskette, die Revide abdeckt; und im Verständnis für die unterschiedlichen Perspektiven aller Projektbeteiligten. Digitalisierung und KI seien dabei vor allem ein Mittel, um Prozesse und das Management dahinter noch effizienter und lösungsorientierter zu gestalten, sagt Garbolewski. Umgesetzt wird das gemeinsam mit einem externen Softwareentwickler als Partner.

Spahijaj zeichnet eine klare Vision dafür: Die KI soll unter anderem Gespräche bei Vor-Ort-Terminen, die per Handy aufgezeichnet werden, zu Protokollen zusammenfassen, passende Subunternehmer aus dem eigenen Pool vorschlagen sowie deren Angebote auslesen und vergleichen. Verträge könnten automatisiert geschrieben werden. Für den Bauzeitenplan einer Baustelle um 3,5 Mio. € brauche man analog mehrere Tage Vorbereitungszeit, sagt Garbolewski; mit KI stehe ein Entwurf in Stunden. Die Revide-Führung geht davon aus, dass die Software im Sommer 2027 einsatzfähig ist. Verkaufen wollen die Gründer das System nicht: „Das Fachwissen, das wir besitzen, in eine Software zu packen und als unseren Schatz zu horten ist ein schönes Ziel“, sagt Garbolewski mit einem Lächeln.

Auch für die Zukunft haben Garbo­lewski und Spahijaj bereits weitere Ideen entwickelt – etwa eine Software, die anhand von Satellitenbildern Baulücken in Wien (oder anderen Städten) erkennt und analysiert, was dort gebaut werden dürfte, um so leichter neue Projekte zu finden. Für Spahijaj geht es dabei um die Wettbewerbsfähigkeit: „Wenn wir diesen Zug verpassen und die nächsten Jahre analog bleiben, könnten andere Firmen davonziehen.“

Doch Garbolewski relativiert auch: Die Bauindustrie sei trotz allem eine analoge Branche. „Ja, es gibt mittlerweile sogar 3D-gedruckte Häuser“, so Garbolewski. „Aber unsere Nische ist der Wiener Altbau – und der ist noch weit davon entfernt, von Robotern saniert zu werden.“

Foto: Revide