EINE FRAGE DER WERTSCHÄTZUNG

Trotz Coronakrise hält der Immobilienboom an – insbesondere die Deutschen lieben ihr „Betongold“ als sichere Anlageform. Doch der Immobilienexperte André Heid, Gründer von Heid Immobilienbewertung, warnt vor fehlender Differenzierung: Wer sich ein Einfamilienhaus auf dem Land zur Eigennutzung anschafft, hat sich ein schönes Konsumprodukt gekauft – eine gute Anlagestrategie sieht aber anders aus.

Zu Beginn der Coronakrise – genauer gesagt: zu Beginn des ersten Lockdowns – setzten die Deutschen zum ersten Mal seit Langem ein (kleines) Fragezeichen hinter ihr Lieblingsanlage­objekt Immobilien. Von einem Ende des Immobilienbooms, der dem Land seit der Finanzkrise 2008 kontinuierlich steigende Preise einbrachte, war in Medien die Rede; Anleger waren sich unsicher, ob das „Betongold“ noch der richtige Ort für ihr Geld sei.

Die Auswertungen der ersten sechs Monate des Jahres 2020 zeigen: Die Zweifel waren nicht von langer Dauer – zumindest nicht, was Wohn­immobilien betrifft. Bei diesen kam es im ersten Halbjahr 2020 zu einem Preisanstieg von 6,2 %, in begehrten Städten wie Frankfurt waren es gar 9,1 %. „Eine Eigentumswohnung in einem Ballungszentrum wird nie ein schlechtes Investment sein“, sagt ­An­dré Heid locker. Er muss es wissen: Mit seinem Unternehmen Heid Immobilienbewertung erstellt der Unternehmer pro Jahr 3.000 Gut­achten über den Wert von Bürogebäuden, Wohnungen, Einfamilienhäusern und kommerziellen Immobilien.

„Wir haben eine sehr differenzierte Zielgruppe“, erzählt Heid. „Wir machen steuerliche Bewertungen von Immobilien, werden aber auch im Fall von Erbschaften, Scheidungen oder gerichtlichen Gutachten aktiv“, so der Deutsche. Neben der klassischen Eigentumswohnung in Berlin oder München fallen da auch mal ambi­tioniertere Projekte an: Für ein Logistik-Gebäude in der Pfalz, wurde etwa gerade ein 17 Millionen Objekt mit einer Nutzfläche von 70.000qm bewertet.

Die Herangehensweise bleibt jedoch die gleiche: Die Gutachter besichtigen die Immobilie, untersuchen sie auf Zustand, Schäden, Nutzungsmöglichkeiten etc. und erstellen dann, basierend auf Vergleichs­werten ähnlicher Objekte, eine Schätzung. Günstige Gutachten gibt es ab 1.000 €; komplexere Bewertungen können auch mal Kosten von 20.000 € verursachen.

Für Heid ist das Vorgehen gleichermaßen Handwerk und Kunst. Denn obwohl sich gewisse Fragen bei allen Immobilien stellen und das Marktwissen zumeist lückenlos zur Verfügung gestellt werden kann, müssen Gutachter doch über beachtliches Fachwissen verfügen: „Es stellen sich Fragen aus dem Erbbaurecht, dem Wohnrecht, dem Wegerecht; auch ein Wissen über Schadensur­sachen oder korrekte Berechnungen zur Rest­nutzungsdauer sind wichtig“, so Heid.

Die Komplexität der Tätigkeit führt auch dazu, dass nicht immer genau nachvollzogen werden kann, wie umfangreich eine Immobilien­bewertung letztendlich ist: „Die meisten Menschen lassen vielleicht ein- oder zweimal in ihrem Leben eine Immobilie bewerten. Da kann man nicht erwarten, dass sie sich ganz genau auskennen. Die Arbeit der Immobilienbewerter wird in der Öffentlichkeit aber weitgehend sehr geschätzt“, so der Fachmann.

Und so sind die Auftragsbücher bei Heid gut gefüllt – die Coronakrise hat dem Interesse keinen Abbruch getan. Doch Heid sieht auch, dass die Menschen ihr Geld nicht immer ganz richtig einsetzen. Denn, so der Experte: „Wer sich eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, besitzt einen Konsumgegenstand – Anlagestrategie ist das aber keine.“

André Heid
...studierte Bauingenieurwesen an der Bauhaus-Universität Weimar. 2011 gründete er Heid Immobilienbewertung.

André Heid startete seine ­Karriere in der Immobilienbranche früh. Bereits mit 14 Jahren unterstützte er seinen Vater in dessen Firma, schloss ein Masterstudium im Bereich Bau­ingenieurwesen ab und bildete sich unaufhörlich in der Immobiliensparte weiter. Bald fing er an, selbst in Immobilien zu investieren. „Mittlerweile habe ich mir ein nettes Portfolio im siebenstelligen Bereich aufgebaut“, so Heid.

Der Knackpunkt für ihn ist, dass die meisten Menschen ­begrenzte Mittel haben, die sie für Immobilienkäufe verwenden können. Wer dieses Geld nun in ein Einfamilienhaus am Land investiert, hat folgende Herausforderung: Ein Wohnobjekt verliert pro Jahr laut Heid rund 2 bis 3 % seines Werts durch die Benutzung. Somit muss, um eine langfristige Wertsteigerung zu erreichen, der Immobilienwert pro Jahr um 5 bis 6 % steigen. „Solche Renditen erwirtschaftet man aber gerade mal in Großstädten, sicherlich nicht
in ländlichen Gebieten“, sagt Heid. Sein Rat an Interessierte ist also folgender (auch wenn er dem deutschen Ideal des Wohneigentums widerspricht): Objekte, am besten Wohnungen, kaufen und vermieten – und für die eigenen vier Wände ebenfalls ein Mietobjekt suchen. „Alles, was ich in eine vermietete Eigentumswohnung stecke, kann ich steuerlich absetzen. Dieser Vorteil fällt bei der Eigen­nutzung weg“, so Heid.

Zudem befürwortet der Unternehmer den Kauf von Objekten in Ballungszentren, die idealerweise eine rosige Zukunft vor sich haben. Demografische Indikatoren seien besonders wichtig, etwa der Zugang zu Arbeitsplätzen. Doch was entgegnet Heid Aktienliebhabern, die ihre Rendite erzielen wollen, ohne ihr Kapital langfristig binden zu müssen? Auch da hat der Immobilienexperte, der schnell spricht und gleich schnell rechnet, eine Antwort parat: „Die Eigenkapitalrendite bei Immobilien ist deutlich höher. Dadurch, dass man in diesem Bereich mit Fremdkapital arbeiten kann – ohne besonderes ­Risiko –, bekommt man die Wertsteigerung auf den Gesamtwert des Assets, der deutlich höher ist als bei Aktien.“ Heids Rechnung: Wenn eine ­Immobilie, die mit 10 % Eigenkapital finanziert wurde, um 3 % steigt, hat der Käufer eine 30-prozentige Eigenkapitalrendite. „Das erreicht kein Investor über einen längeren Zeitraum“, sagt Heid.

Seine Strategie: Eine kleine Eigentumswohnung kaufen, vermieten und nach zehn Jahren wertsteigernd verkaufen. Um das neue Kapital könne man sich zwei oder drei Objekte leisten, die man nach zehn Jahren wiederum zu höheren Preisen verkaufen kann. Heid: „Wer bei seinem Berufs­einstieg mit Mitte 20 mit dieser Strategie beginnt und das klug macht, ist 30 Jahre später ohne große Hexerei bei einem siebenstelligen Vermögen angekommen.“

Text: Klaus Fiala
Foto: Heid Immobilienbewertung

Dieses Advertorial erschien in unserer Oktober-Ausgabe 2020 „Handel“.

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