Alexander Ferati über die Entstehung von OFFMARKET24, warum diskrete Immobilienverkäufe in Deutschland bisher ineffizient waren und wie eine Datenbank mit über 18.000 Investoren den Markt verändert

Mit über 18.000 manuell erfassten Investoren und mehr als 650.000 Suchprofilen ist OFFMARKET24 heute die wohl größte Investorendatenbank für diskrete Immobilienverkäufe in Deutschland.

Die Plattform entstand aus einem konkreten Fall in der deutschen Maklerpraxis und wurde von Anfang an eigenständig in Dubai aufgebaut. Gründer Alexander Ferati erklärt im Gespräch, wie OFFMARKET24 entstanden ist, warum klassische Off-Market-Strukturen an ihre Grenzen stoßen und welche Rolle Technologie dabei spielt, eine Immobilie Off-Market zu verkaufen.

Herr Ferati, OFFMARKET24 ist aus einem konkreten Fall in der deutschen Maklerpraxis entstanden. Was war der Auslöser?

Alexander Ferati: Wir hatten einen konkreten Fall, der uns wachgerüttelt hat. Ein großes Gewerbeobjekt in Nordrhein-Westfalen sollte diskret verkauft werden, also Off-Market. Wir haben unsere eigene Investorenkartei durchgegangen, aber keiner unserer Kontakte hatte Interesse. Das war frustrierend, weil wir wussten, dass es irgendwo in Deutschland Investoren gibt, die genau so ein Objekt suchen. Aber durch den diskreten Charakter eines Off-Market-Deals sind die für uns unsichtbar gewesen. Klassische Portale kamen nicht infrage, weil das Objekt ja gerade nicht öffentlich vermarktet werden sollte. Und das persönliche Netzwerk war schlicht zu klein.

Wie sind Sie damit umgegangen?

Wir haben eine ungewöhnliche Entscheidung getroffen. Unser Netzwerk in Dubai war zu diesem Zeitpunkt schon etabliert, also haben wir ein Projekt von dort aus aufgezogen. Über eine UAE-Firma haben wir Werkstudenten eingestellt, die systematisch Investoren in ganz Deutschland telefonisch angesprochen haben. Mit einer einfachen Frage: Was kaufen Sie eigentlich? Also nicht, was sie gerade verkaufen wollen, sondern welches Ankaufsprofil sie haben. Lage, Assetklasse, Volumen, Rendite, Zustand.

Ferner hatten wir vor Ort bereits ein starkes Tech-Team, das parallel das System entwickelt hat, mit dem sich diese Profile strukturiert erfassen und abgleichen lassen. Dazu kam ein enges Netzwerk in die VC-Szene, das uns als Rückfalloption zur Verfügung stand, falls wir Kapital für schnelleres Wachstum brauchen würden.

Nach einigen Monaten intensiver Arbeit hatten wir eine Datenbank mit echten Investoren, echten Ansprechpartnern und exakt erfassten Suchprofilen. Das ursprüngliche NRW-Objekt haben wir über diese Datenbank angeboten und tatsächlich verkauft.

Das klingt nach einer klassischen internen Lösung. Wann kam der Gedanke, daraus ein eigenständiges Produkt zu machen?

Relativ schnell. Uns wurde klar, dass dieses Werkzeug weit über unseren eigenen Bedarf hinaus nützlich ist. Wir konnten ja gar nicht den ganzen deutschen Markt bedienen. Überall in Deutschland gibt es andere Makler, Bauträger, Projektentwickler und auch private Eigentümer, die vor exakt demselben Problem stehen wie wir damals. Sie haben ein gutes Objekt, wollen es diskret verkaufen, aber finden die passenden Käufer nicht. Mit der Dubai-Struktur, dem Tech-Team vor Ort und der bereits aufgebauten Datenbank hatten wir die Infrastruktur, um das Produkt auch externen Anbietern zur Verfügung zu stellen. So ist OFFMARKET24 als eigenständige Plattform entstanden.

Sie haben das Portal gemeinsam mit Viktor und Andrzej Fink entwickelt. Wie haben sich die Rollen verteilt?

Wir kennen uns schon lange und haben gelernt, wer welche Stärken hat. Viktor Fink bringt die Marketing- und Kommunikationsseite ein, Andrzej Fink verantwortet die komplette technische Infrastruktur und die Softwareentwicklung, ich fokussiere mich auf das Produktkonzept und den Vertrieb. Diese Aufgabenteilung funktioniert sehr gut, weil wir uns nicht in die Quere kommen, sondern ergänzen.

Warum funktionieren klassische Methoden für diskrete Verkäufe heute nicht mehr?

Weil sie nicht skalieren. Ein Makler hat typischerweise 20, 50, vielleicht 100 Investoren in seinem persönlichen Netzwerk. Wenn ein neues Objekt reinkommt, ruft er die durch. Das funktioniert, solange das Objekt zu einem dieser Investoren passt. Aber wenn nicht, dann ist die Immobilie faktisch unverkäuflich im diskreten Prozess. Außerdem sind viele dieser persönlichen Netzwerke mittlerweile gesättigt. Jeder kennt jeden, alle bieten sich gegenseitig die gleichen Objekte an. Das schränkt den Markt massiv ein.

Und wie löst OFFMARKET24 das?

Durch zwei Dinge. Erstens Reichweite. Mit über 18.000 Investoren und mehr als 650.000 Suchprofilen decken wir einen großen Teil des institutionellen und semi-institutionellen Investorenmarktes in Deutschland ab. Zweitens Präzision. Unsere Software gleicht jedes eingestellte Objekt automatisch mit den hinterlegten Suchprofilen ab und zeigt an, welche Investoren wirklich passen. Das ist nicht Schrotschuss, sondern gezieltes Matching. Ein Anbieter kann dann entscheiden, welche dieser Investoren er anonym kontaktieren möchte. Das kombiniert Diskretion mit Reichweite, was vorher kaum möglich war.

Wie läuft der Prozess konkret ab, wenn jemand eine Immobilie Off-Market verkaufen möchte?

Der Anbieter, also ein Makler, Bauträger oder Eigentümer, legt das Objekt in unserer Datenbank an. Entweder manuell oder per Import aus dem eigenen CRM. Innerhalb weniger Sekunden ermittelt unsere Software passende Suchprofile. Der Anbieter sieht einen Matching-Score und kann entscheiden, welchen Investoren er einen anonymen Teaser mit den Eckdaten schickt. Diese Teaser werden gebündelt jeden Dienstag versendet. Wer als Investor Interesse hat, fordert das vollständige Exposé an. Erst dann werden die Kontaktdaten sichtbar. Bei tieferem Interesse folgen LOI, Beleihungsunterlagen und Due Diligence. Am Ende steht der Notartermin.

Warum werden die Teaser gebündelt dienstags versendet?

Das hat einen praktischen Grund. Investoren bekommen am Markt täglich dutzende unpassende Angebote per E-Mail. Das ist eine Informationsflut, die viele überfordert. Wir wollten eine Lösung, die Investoren entlastet, statt sie zusätzlich zu belasten. Sie bekommen von uns genau eine E-Mail pro Woche, in der alle passenden Objekte tabellarisch aufgelistet sind. Mit einem Klick können sie dann das jeweilige Exposé anfordern. Das hat die Öffnungsrate unserer Mails auf 51,3 Prozent hochgetrieben, was im E-Mail-Marketing ein sehr hoher Wert ist. Weil unsere Empfänger wissen, dass die Angebote zu ihnen passen.

Diskretion ist beim Off-Market-Geschäft das zentrale Thema. Wie stellen Sie sicher, dass die auch gewahrt bleibt?

Durch manuelle Qualifizierung der Investorenseite. Nicht jeder kann sich einfach als Investor registrieren und unsere Plattform nutzen. Jeder Zugang wird durch einen Access-Spezialisten individuell geprüft. Wir schauen, ob es sich um einen echten Kapitalanleger oder institutionellen Investor handelt, ob die angegebenen Suchprofile plausibel sind, ob die Ankaufshistorie seriös ist. Das ist aufwendig, aber entscheidend. Nur so können wir Anbietern garantieren, dass die Teaser nicht bei Neugierigen, Wettbewerbern oder unseriösen Akteuren landen.

Welche Art von Objekten wird typischerweise über OFFMARKET24 verkauft?

Das Spektrum ist breiter geworden, als wir am Anfang gedacht hätten. Im institutionellen Bereich sind es Bürogebäude, Mehrfamilienhäuser, Logistikimmobilien, Einzelhandelsobjekte, Hotels, Pflegeimmobilien. Dazu kommen Projektentwicklungen in allen Phasen, vom baureifen Grundstück bis zum fast fertigen Objekt. Im semi-institutionellen Bereich auch kleinere Zinshäuser und Portfolios. Insgesamt haben wir mittlerweile ein Transaktionsvolumen von über sechs Milliarden Euro auf der Plattform abgewickelt. Das zeigt, dass das System funktioniert.

Was hat Sie bei der Entwicklung am meisten überrascht?

Wie schlecht der Markt bisher digitalisiert war. Viele Investoren haben ihre Suchprofile noch in Excel-Tabellen oder gar nicht systematisch erfasst. Viele Anbieter arbeiten mit handgepflegten Kontaktlisten. Diese Ineffizienz war größer, als wir erwartet hatten. Das hat uns aber auch gezeigt, wie groß das Potenzial ist. Wenn selbst professionelle Marktteilnehmer mit so manuellen Methoden arbeiten, dann hat eine strukturierte Plattform enormen Mehrwert.

OFFMARKET24 bietet seit Kurzem auch Transaktionsmanagement an. Was steckt dahinter?

Das ist eine Weiterentwicklung für Anbieter, die nicht selbst die komplette Verkaufsabwicklung übernehmen wollen. Also zum Beispiel private Eigentümer, die ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen, oder Fonds, die ein Bürogebäude in den Exit geben. Wir übernehmen dann den gesamten Prozess. Von der Marktanalyse und Preisfindung über die Investorenansprache bis zur finalen Verhandlung und Notarabwicklung. Das ist eine Ergänzung zum reinen Plattformgeschäft und richtet sich an Kunden, die professionelle Unterstützung wollen, aber die operative Arbeit delegieren möchten.

Was war für Sie persönlich der wichtigste Moment in der Entwicklung von OFFMARKET24?

Der erste Deal, den ein externer Anbieter über die Plattform abgeschlossen hat. Bis dahin hatten wir das System ja primär für uns selbst gebaut. Als ein Makler aus einer anderen Region ein Objekt eingestellt, einen passenden Investor gefunden und verkauft hat, ohne dass wir inhaltlich involviert waren, wusste ich, dass es funktioniert. Das war der Moment, in dem OFFMARKET24 von einem internen Tool zu einem echten Produkt wurde.

Wie sehen Sie die Zukunft des Off-Market-Geschäfts in Deutschland?

Ich glaube, der Anteil diskreter Verkäufe am Gesamtmarkt wird weiter steigen. Viele Eigentümer und institutionelle Anbieter wollen heute nicht mehr, dass ihre Objekte öffentlich auf Portalen stehen. Aus Gründen der Diskretion, der Mieterkommunikation, der Verhandlungsposition. Gleichzeitig wird der Markt technisch anspruchsvoller. KI-gestützte Matching-Systeme, automatisierte Due-Diligence-Prozesse, digitale Datenräume. Wer hier mithalten will, muss investieren. Das macht Plattformen wie unsere zunehmend relevant.

Was sind die häufigsten Fehler, die Sie bei Anbietern sehen, die eine Immobilie Off-Market verkaufen möchten?

Drei Dinge. Erstens eine unrealistische Preisvorstellung. Off-Market bedeutet nicht Premium. Investoren zahlen oft sogar etwas weniger als auf dem offenen Markt, weil sie den Vorteil der Exklusivität einkaufen. Zweitens unvollständige Unterlagen. Wer ein Objekt anbietet, ohne Beleihungsunterlagen, aktuelle Mietaufstellungen und technische Dokumentation bereitzuhalten, verliert Interessenten schnell. Drittens zu breite Streuung. Manche Anbieter schicken ihr Objekt an hunderte Kontakte gleichzeitig. Das ist das Gegenteil von Diskretion und führt dazu, dass sich ein Objekt im Markt verbrennt. Zielgerichtetes Matching ist klar im Vorteil.

Zum Abschluss: Was würden Sie jemandem raten, der zum ersten Mal eine Immobilie Off-Market verkaufen möchte?

Sich nicht blind auf persönliche Netzwerke verlassen. Das funktioniert in Einzelfällen, aber nicht systematisch. Stattdessen eine Plattform nutzen, die Reichweite und Diskretion kombiniert. Auf die Qualität der Investorenseite achten, nicht nur auf die Anzahl. Und realistische Erwartungen haben. Ein Off-Market-Verkauf ist kein Selbstläufer, aber mit den richtigen Werkzeugen deutlich effizienter als vor fünf oder zehn Jahren. Wir haben OFFMARKET24 gebaut, weil uns selbst ein solches Tool gefehlt hat. Wenn es heute anderen hilft, ihre Objekte erfolgreich zu platzieren, ist das der eigentliche Lohn der Arbeit.

Zur Person:

Alexander Ferati ist Gründer der HausHirsch GmbH und von OFFMARKET24. Nach seiner Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen war er mehrere Jahre in der Versicherungsbranche tätig, bevor er 2016 in die Immobilienwirtschaft wechselte. 2022 gründete er gemeinsam mit Viktor Fink und Andrzej Fink HausHirsch. OFFMARKET24 in Dubai entstand aus einer konkreten Anforderung des Maklergeschäfts und hat sich zu einer der größten Off-Market-Plattformen Deutschlands entwickelt.

Weitere Informationen

OFFMARKET24 – Die Fakten:

• Plattform für diskrete Immobilienverkäufe
• Über 18.000 manuell qualifizierte Investoren
• Über 650.000 hinterlegte Suchprofile
• Durchschnittliche E-Mail-Öffnungsrate: 51,3 Prozent
• Transaktionsvolumen: über 6 Milliarden Euro
• Zielgruppen: Makler, Bauträger, Projektentwickler, private und institutionelle Eigentümer, Kapitalanleger
  
  

 

OM24GROUP LLC
5830 E 2nd St, Ste 7000 #26782
Casper, Wyoming 82609
USA

Kontakt
E-Mail: info@off-market24.com

EIN Number
301452727