„Die Unsicherheit prägt die Wahrnehmung des durchaus resilienten Marktes und wird uns voraussichtlich auch weiterhin begleiten“, sagt Dr. Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG.

Wohnimmobilien zeigen erste Erholung
Nach zwei Jahren rückläufiger Preise sind die Wohnimmobilienpreise 2025 wieder gestiegen. Laut ÖRAG Research lag das nominelle Plus bei rund 3,6 %. Gleichzeitig nahm das Transaktionsvolumen 2025 um mehr als 23 % zu. Die Entwicklung deutet damit weniger auf einen neuen Aufschwung als auf eine Normalisierung nach den außergewöhnlichen Boomjahren hin.

Auch die Insolvenzzahlen müssen differenziert betrachtet werden. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 3.400 Unternehmensinsolvenzen registriert. Der Bau zählt weiterhin zu den am stärksten betroffenen Bereichen. Gleichzeitig steigen die Fallzahlen nicht weiter an, während das Volumen der betroffenen Passiva bei Großinsolvenzen um mehr als 55 % zurückging.

Der zentrale Engpass bleibt die Finanzierung. Obwohl die KIM-Verordnung mit Ende Juni 2025 ausgelaufen ist, orientieren sich Banken weiterhin weitgehend an den bisherigen Vorgaben. Für Käufer bedeutet das in der Praxis einen Eigenmittelbedarf von rund 20 %.

Investmentmarkt bleibt selektiv
Auch bei gewerblichen Immobilien hat sich das Marktumfeld verändert. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Österreich rund 1,2 Mrd. € in Immobilien investiert, nach rund 1,5 Mrd. € im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Höhere Renditeanforderungen, gestiegene Finanzierungskosten und attraktivere Alternativen am Kapitalmarkt beeinflussen die Bewertungen.

Gleichzeitig verschiebt sich der Fokus der Investoren. Immobilien mit guter Lage, hoher Qualität und stabilen Vermietungssituationen bleiben gefragt. Bei Büroimmobilien liegen die Spitzenrenditen laut ÖRAG weiterhin bei rund 4,75 %. Mit sinkender Objektqualität steigen dagegen die Renditeanforderungen deutlich.

„Je höher die Lagequalität, der Bauzustand und je attraktiver die Vermietungssituation sind, desto stabiler sind die Renditen geblieben“, sagt Mag. Johannes Endl, MSc MRICS, Vorstand der ÖRAG.

Büro, Retail und Logistik driften auseinander
Besonders deutlich wird die Differenzierung am Gewerbeimmobilienmarkt. Im Bürobereich entwickelt sich ein Zwei-Klassen-Markt. Moderne, ESG-konforme und gut angebundene Flächen bleiben gefragt, während ältere und funktional überholte Objekte stärker unter Druck geraten. Unternehmen mieten dabei nicht zwingend mehr Fläche, sondern achten stärker auf Qualität, Energieeffizienz, Ausstattung und Flächeneffizienz.

Im Retailgeschäft zeigt sich ebenfalls eine zunehmende Polarisierung. Während schwächere und austauschbare Standorte mit höheren Leerständen kämpfen, bleiben Toplagen in Wien vergleichsweise widerstandsfähig. Hochwertige Flächen sind knapp, internationale Marken expandieren weiterhin selektiv und die Spitzenmieten in den besten Innenstadtlagen bleiben stabil beziehungsweise zeigen leichte Aufwärtstendenzen.

Am Wiener Logistikmarkt hat sich die Aktivität hingegen deutlich erhöht. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 104.000 m² umgesetzt – rund 212 % mehr als im Vergleichszeitraum 2025. Gleichzeitig liegt die Leerstandsquote bei lediglich rund 3,5 %. Für 2026 werden allerdings nur rund 79.000 m² neue Flächen erwartet, nachdem 2025 noch rund 228.000 m² fertiggestellt wurden.

Wien steht vor einem strukturellen Wohnungsengpass
Besonders angespannt bleibt der Mietmarkt in Wien. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, während die Neubauproduktion deutlich zurückgeht. 2025 wurden in Wien rund 8.300 Wohnungen baubewilligt – nur etwa 40 % des Niveaus von 2019. Im ersten Quartal 2026 kamen weitere 1.730 Bewilligungen hinzu.

Der daraus entstehende Nachfrageüberhang wirkt sich zunehmend auf die Mieten aus. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung liegt 2026 laut ÖRAG bei rund 16,70 € pro m². Gleichzeitig bleibt die Zahl der neu verfügbaren Wohnungen begrenzt.

„Während die Nachfrage ungebrochen hoch ist, wird das fehlende Angebot zum immer größeren Problem“, sagt Aleksandra Mitrovic, BA MSc, Prokuristin der ÖRAG Immobilien Vermittlung GmbH.

Qualität wird zum entscheidenden Faktor
Auch im Eigentumsmarkt bleibt die Finanzierung eine Hürde. Der durchschnittliche Angebotspreis in Wien liegt laut ÖRAG bei rund 6.900 € pro m² Wohnnutzfläche. Rund 11.500 Wohnungen befinden sich aktuell im Angebot. Gleichzeitig gehen Neubauprojekte und Projektentwicklungen zurück.

Im exklusiven Segment zeigt sich ein ähnliches Muster: Käufer sind wieder aktiver, prüfen jedoch genauer. Bei Wohnungen über 2 Mio. € stieg der durchschnittliche Preis im ersten Halbjahr 2026 gegenüber 2025 um knapp 5 %. Die Zahl der Transaktionen erhöhte sich von 44 auf 52.

Damit verschiebt sich der Markt weg von einer pauschalen Betrachtung hin zu einer stärkeren Bewertung einzelner Objekte. Gute Lagen, moderne Ausstattung, Energieeffizienz, stabile Cashflows und besondere Eigenschaften werden wichtiger. Durchschnittliche oder überteuerte Immobilien geraten dagegen stärker unter Druck.

Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich damit weder flächendeckend in einer Krise noch in einem neuen Boom. Er befindet sich in einer Phase der Normalisierung und Neuordnung. Für Eigentümer, Entwickler und Investoren bedeutet das ein selektiveres Umfeld, in dem nicht mehr allein der Besitz einer Immobilie zählt, sondern zunehmend deren Qualität, Lage, Finanzierbarkeit und langfristige wirtschaftliche Perspektive.

Fotos: beigestellt