In der Lumya-Residenz am Wiener Campus teilen sich rund 400 Studenten ein Wohnzimmer – rund 1.000 Quadratmeter misst der Gemeinschaftsraum, dazu kommen Kino, Fitnessraum, Gemeinschaftsküchen und eine Veranstaltungsbühne. „Wie eine Riesen-WG“, sagt Fisnik Mehmedi, der die Immobilienentwicklung bei Viridis Real Estate leitet. Der Komplex wurde vor Baubeginn darauf ausgerichtet, wie sich das Zusammenleben am besten gestalten lässt. Hinter dem Wohnobjekt stehen Viridis und der Betreiber Lumya Living – die beiden Unternehmen decken zusammen ab, was in der Immobilienbranche oft getrennt läuft: Viridis, 2008 in London gegründet, kauft Grundstücke, entwickelt Bauprojekte und verwaltet sie als Investor und Assetmanager; der Betreiber Lumya Living kümmert sich um Empfang, Wartung, Vermietung sowie um die Pflege der Community. Gemeinsam führen sie fünf Studentenwohnheime mit insgesamt 2.274 Betten in Cardiff, Leicester, Leipzig, Wien und Graz. Im Vergleich zu großen europäischen Betreibern ist das überschaubar – und so soll es auch bleiben: „Unser Ansatz ist nicht, die meisten Betten zu haben“, sagt Mehmedi. „Wir wachsen langsamer – dafür in eine Richtung, die funktioniert.“

Links: Fisnik Mehmedi, Geschäftsführer EU bei Viridis Real Estate.
Oben: David Campbell, Geschäftsführer von Lumya Living.

Der Hebel steckt im Zusammenspiel der Unternehmen. Wer ein Wohnobjekt baut, plant drei Jahre, bis die erste Miete fließt, und übergibt dann an einen fremden Betreiber. „Da geht punkto Effizienz und Abläufen viel verloren“, erklärt Mehmedi. David Campbell, Geschäftsführer von Lum­­ya Living, sagt: „Ohne Betreiber und Mieter ist die Immobilie nur Stein und Beton. Das Herz kommt vom Betreiber.“ Als die Viridis-Gruppe ihre ersten Objekte in Graz, Wien und Leipzig fertigstellte, fand sie keinen verlässlichen Betreiber – aus dieser Lücke wuchs Lumya. Heute sind Viridis und Lumya Schwesterunternehmen; bewusst getrennt, weil das Know-how von Betrieb und Produktentwicklung auch für Dritte anwendbar ist. Ökonomisch soll sich die Zusammenarbeit in einer höheren Marge auszahlen: Für den Investor bleibt laut Campbell eine um 5 bis 10 % höhere Ausschüttung übrig. Das erste deutsche Objekt in Leipzig, mit 424 Zimmern, war zwei Monate nach Fertigstellung zu 95 % belegt. Bei einer jährlichen Umfrage von Global Student Living unter den Bewohnern erreichte das Grazer Haus den Spitzenrang Platinum, während Lumya als Gold-zertifizierter Betreiber gilt. Aktuell stehen Viridis und Lumya gemeinsam in 19 Kategorien bei drei Auszeichnungen für studentisches Wohnen und Co-Living im Finale. Zugleich baut die Gruppe an ihrer eigenen Software Propitify, mit der sich Belegung und Einnahmen auf dem Handy ablesen lassen, und hat dafür die Firma Nova Verde Software gegründet. Andere Betreiber, heißt es, klopfen bereits an, um die Digitalisierung für ihr eigenes Portfolio zu übernehmen. „In Europa sehen wir einen immensen Bedarf an qualitativ hochwertigem Wohnraum, an dem Service dranhängt, Community gebildet und Raum für Gemeinschaftsflächen angeboten werden“, erklärt Mehmedi. In Deutschland kämen auf einen Bedarf von rund einer halben Million Betten nur 20.000 professionell betriebene Plätze. „Europäische Betreiber entdecken den Markt, können ihn aber im Detail nicht verstehen“, so Mehmedi. Der eigene Vorteil liege hier: „Wir verstehen den deutschen Markt und wissen, wie die Genehmigungs­verfahren funktionieren“, so Mehmedi.

2027 eröffnet Lumya in Porto und Dublin insgesamt 549 Betten. Binnen der nächsten fünf Jahre will die Gruppe zu einer europäischen Living-Plattform werden, die Entwicklung, Assetmanagement und Betrieb unter einem Dach bündelt. Ziel sei es, bis dahin 4.500 Betten zu betreiben. Was Viridis und Lumya im eigenen Bestand erprobt haben, soll als End-to-End-Lösung künftig auch anderen offenstehen.

Fotos: Julia Rotter, Liz Seabrook